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  华夏时报本报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道

  在2022年上半年超过200座城市为提振楼市各出新裁的背景下,诞生于棚改高峰期的“房票”又重新回到了大众视野当中。

  6月20日,郑州公布了《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,成为今年全国首个针对房票出台系统性文件的省会城市。此外,南京市溧水区、无锡市下辖江阴市和宜兴市、宿迁市泗阳县、常熟市,浙江省绍兴市、丽水经开区等地近期也都推出了房票安置办法。

  房票并不是新鲜事物。早在2005年前后棚户区改造刚刚开展时,用作安置房回迁凭证的房票就被发明出来。起初范围不大,到2015年前后,伴随着棚改货币化的浪潮,既能满足安置需求又能消化楼市库存的房票制度开始被各地争相效仿,也因此被外界视作楼市去库存的一大利器。

  然而,此次房票重出江湖,背景已和当年大有不同:大规模棚改的时代已经结束,房地产市场的总体供求关系发生了变化,市场预期也由强转弱。那么今时今日,房票还能再次充当去库存的利器,带动楼市开启新一轮上涨吗?

  对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《华夏时报》记者专访时指出,总体上当前房票政策的影响相对有限,不会像上次“去库存”时起到那么大的作用,但仍然是加快解决存量旧房拆迁安置等问题的一个办法。

  始于棚改,隐于退潮

  现时互联网可以找到的关于拆迁户“房票”最早的报道是2006年南京有拆迁户倒卖房票球探体育世界杯_球探体育美元,2010年开始逐渐增多,既有温州乐清旧村改造农民公寓“房票”诉讼事件,也有哈尔滨道外区某中介出售价格上万的回迁房票的新闻,到2015年后这一制度才开始在全国各地推广。

  在倪鹏飞的记忆中,房票几乎是伴随着棚改的发展产生的,从2005年辽宁进行棚户区改造开始,就有部分地区尝试给拆迁户发放“房票”,用于购置新房。最初棚改大多是实物安置,后来实施货币化安置主要是因为实物安置具有指定性,无法选择房子的质量、区位。但是货币化安置推行了一段时间后,又出现房价上涨过快的问题,往往等拆迁时给的安置费用下发时,当初看中的房源已经买不起了。而房票则可以弥补这两方面的缺陷:既扩大了居民购房的选择范围,又无需等待,避免了价格波动带来的损失。

  《华夏时报》记者发现,最初的房票大多规定的是购置房屋的面积。例如上述温州旧村改造案例,按照每一个农业户口35平方分配农民公寓的房票;哈尔滨案例中,原住房40多平米的业主通过补差价可以在异地安置的小区换购70平米的住房。

  到2015-2017年棚改高峰期,山东、安徽、浙江等地推出房票作为安置方式时,大多采用货币化结算方式,在房票上标明面值。例如,安徽某居民原有一套50平方米的房子,按拆1还1.2的产权交换比例和当地4000元/平方米的市场价,最后获得的房票价值24万元。

  通过使用房票,地方政府不仅大大加快了棚改中房屋征收的进度,更实现了楼市去库存。一个案例是,浙江省绍兴市下辖诸暨市2014年推出了“房票”新政,时任诸暨市委书记钱三雄在《今日浙江》杂志上发表文章称,通过房票新政球探体育世界杯_球探体育美元,原计划用3个月时间完成的房屋征收任务,如今只用73天就基本完成了,而当年前7个月商品房销售量也同比增长了近50%。也是因此,房票被广泛认为是“去库存”的一大利器。

  然而,随着2018年棚改的退潮,房票也成了历史。倪鹏飞向本报记者指出球探体育世界杯_球探体育美元,房票把拆迁安置的需求和房地产的库存供连接在一起,对于去库存确实起到了一箭双雕的作用,“但我感觉房票作为一个现象,在各城市推行得其实也不是很多,并不是一个主流的现象。”

  重出江湖,世殊事异

  而2022年房票重出江湖,却有了不一样的背景。

  自去年下半年以来,房地产市场出现了明显下行。国家统计局监测的70个大中城市当中,2021年10月二手房房价下跌的有64个,11月一手房房价下跌的有59个,下跌城市数均创近七年来的新高。到了今年,上半年尚未过完,已经有超过200个城市出台了楼市宽松政策,包括限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等等。

  郑州也是在这一大背景下重新祭出了“房票”。事实上,自3月以来,这已经是郑州第三次出台刺激房地产的重磅政策。3月1日,郑州发布了“郑19条”,6月15日又发布了《关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知》,连续释放活跃楼市的政策信号。

  从库存角度看,近期出台房票政策的城市大多存在不小的去库存压力。根据上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》,2022年1月郑州库存达到840万平方米,是过去十年间的第二高点,仅次于2012年6月的845万平方米。而长三角的部分二三线城市在2020年新冠疫情后的一轮地市、楼市上涨中也都是主力。以绍兴为例,当前房价为1.88万/平米,甚至高于郑州的1.31万/平米。而2020年初,绍兴拍出的地王楼面价已超过2万/平米。

  “在这一轮房地产上行势头比较快的时候,我们一再提醒有些城市将会出现类似上一轮的库存增加的情况。但是现在看,这个问题还是出现了。”倪鹏飞感叹。在他看来,尽管同样是房地产库存同样较高的时期,但和上一轮棚改相比,当前的背景已有很大不同。一方面,当前房地产市场信心不足,和之前相比预期转弱,因此能把原来的需求和现在存量的供给对接起来的“房票”再次被起用;另一方面,大规模的棚改基本上已经结束了,近几年的政策重点已经转向老旧小区改造。住建部已经明确表示,老旧小区改造不会搞大拆大建。

  因此他认为,此时部分地方重拾房票政策,作用将相对有限。因为过去一轮的旧城改造结束后,现在各地棚户区已经大大减少了,而老旧社区改造不是拆迁,主要是修旧,所以数量有限。他曾经做过一个测算,从2020到2035年,如果将房龄30-35年的房子都算作老旧危房,那么还可能有67亿平米左右的旧房将会被拆迁,不过同棚改之前相比,数量已经少了许多。

  但在解决拆迁安置需求方面,房票还是可以发挥一定的作用,例如在一些城市的存量旧房拆迁安置、城市化导致的郊区住房拆迁上,都可以使用房票。尤其是在解决拆迁几年但始终没有安置的“欠账”上,房票也是一个有力的途径。不过这中间也要保持警惕,保护中低收入拆迁户的权益,避免房屋质量、产权问题带来的纠纷和衍生问题。

  信心不足,何以应对?

  倪鹏飞向记者指出,其实去库存并不是现在最主要的问题,当前最重要的问题是一些城市房地产下行过速、市场不够平稳,对地方的财政收入、经济绩效和政治责任都是一个很大的考验。如果这种局面持续下去的话,一些地方会衍生出风险,基于这种考虑,最主要的还是要搞活、搞旺需求,进而稳定市场。

  然而从数据上来看,尽管从三四线到二线、准一线城市,发布松绑政策的城市越来越多,但市场的信心依然没有完全恢复。国家统计局数据显示,2022年5月房地产销售面积和销售额同比均出现大幅下调,为5年来的市场最低值,成交额同比下调超过37%。

  倪鹏飞认为,市场信心不足主要有3个原因:首先,从长期来看,中国房地产市场已经进入饱和的状态,无论是人均还是户均住房套数都已饱和甚至过剩,不仅是在三四线城市,在一些二线城市也是一样。这是一个基本的判断,会影响市场的总体预期和信心;其次,房地产的外部环境出现了不利变化,今年上半年发达地区疫情的反复以及国际上的俄乌冲突,就短期来看对市场信心的恢复起到抑制作用;最后,房地产市场本身的风险仍在释放,过去5个月中,房地产开发企业暴雷仍然时有出现,部分城市房价下降、政府救市都对楼市预期产生一定的负面影响。因此整体来看,尽管采取了一些放松的政策,但是市场有所回暖还不太明显,相信下个季度会环比数据会有所改善,下降幅度也会收窄。

  他建议,楼市政策还可以进一步向支持“住”的需求发力,对之前过于严格的限制刚需和改善型需求的政策进行调整。例如,一线城市和二线城市中还是有不少的新市民或非户籍常住居民,在自己的家乡已经有一套房子了,要在自己工作的一、二线城市再买房就是二套,按照之前的政策首付和利率就比较高,购房需求受到了限制。如果相关政策作出调整,这部分需求就可以很好地释放出来。

  另外,人口、户籍和人才政策上的调整也可以助力房地产市场的稳定。目前一线和二线城市的人口流动仍然有一定的门槛,一线城市人口都受到严格限制,二线城市虽然按照要求应该放开,但实际上还是存在着隐形的壁垒。对于这部分非户籍常住人口,至少可以允许他们在城市非中心区域落户,例如广州2020年底出台了“差别化入户”的政策,年龄28周岁及以下的大专或技校学历人员,只要社保满一年,就能在广州7个非中心城区的行政区落户。

  此外,还要加快推进新市民的保障性安居工程,可以和去库存、解决房地产企业困境结合在一起。对于目前的市场库存,特别是陷入困境和出现流动性问题的房产企业业已建成的房子,可以通过政府低价收购或鼓励一些企业收购、兼并的形式,改建为公共租赁房或共有产权房,以保障性优惠的价格售卖给符合条件的新市民。

责任编辑:张恒星 SF142

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